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[原创]美国胡德翰律师谈EB-5投资移民  之 如何选择投资移民项目(一)(总128)

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胡德翰律师楼
发布于:2013-08-12 07:52
[原创]美国胡德翰律师谈EB-5投资移民  
之 如何选择投资移民项目(一)(总128)

作者:胡德翰律师 版权所有,违者必究

   前面谈到先锋计划和依先锋计划产生的区域中心。而最终呈现在投资人面前的往往是与区域中心有某种法律关系的投资移民项目。目前的200多个地区中心项目可谓五花八门。那没有法律专业训练又缺乏具体项目详细资料的普通投资人到底如何选择项目呢?
1. “租客雇佣就业(Tenant-Occupancy)”理论
   由于中国人对房地产的过于偏爱,所以对项目的选择均偏向于与房子有关的项目,无论住宅或商业房产。然而,2012年2月17日出台的有关不承认“租客雇佣就业”理论的新政策可谓是对所有与房地产有关项目的致命一击。尽管在接下来的几次移民局政策咨询会议中移民局局长Mayorkas承诺已批准地区中心仍按原来提交的经济分析报告但每次都不忘说一句他们会按“个案(case by case)”进行处理并且每个案子都是“个案决定(case-specific decision)。”这就给移民局留下了很大的空间。而从目前的情况来看,移民局在审理案件时仍然不承认“租客雇佣就业”理论,而该理论却是所有房地产有关项目的就业计算理论依据。从后来9月13号在加州联邦法庭投资人告移民局的案子来看,移民局并未放弃这一立场。但移民局非常狡猾,在该案的拒绝决定中他们并没有直接用“租客雇佣就业”理论来拒绝而是用法律许可的其它理由来拒绝。所以要彻底让移民局放弃立场可能还要有一个单独的对移民局的成功诉讼才行。本律师楼正在就可行性及诉讼方案进行分析。但作为投资人只能去适应现有法律和移民局政策那就是不要找经济分析报告中是以租客雇佣就业来计算就业人数的项目。
2. 就业乘数(Employment Multiplier)
   就业乘数是本律师在投资移民领域第一次提出的作为影响项目决策的概念。相信不仅是投资人也是所有地区中心第一次接触到这个概念因为这是只有经济学家才会用到的东西。但却是所有投资人能否拿到绿卡最根本的考量因素。这也是本律师花五个月的时间还有金钱向美国最著名的EB5经济学家学习的结果。这个乘数只用来计算所创造的就业人数但经济学家只把结果写在经济报告里却从来不会说出来。无论是IMPLAN 模型还是RIMSII模型在计算就业时都是用该乘数乘以某确定量(对某一项目到递交I-829时则该确定量已是确定的了)因此乘数越大算出的就业人数就越多。所以结论是要找就业乘数大的项目。目前所有项目中老年公寓或养老院的乘数最大,其次是医疗服务类,而酒店才是老年公寓的一半,纯房地产则更低。
3. 项目或项目提供的服务应是有市场的
   投资移民的目的既是“移民”也是“投资。”要做到移民成功则重点看它的就业乘数,最好是有高就业乘数的项目。而要做到投资成功则要看项目或项目提供的服务是否有市场。这一点和一般的投资没有两样。如果市场需求高则会盈利继而投资人的投资就能归还甚至每年会有利润回报。反之,则不仅投资不保甚至于绿卡也无法最终取得。
   当然,对项目的选择还有其它要注意的地方,本律师会在下次再讲。


作者注:本文如有涉及任何EB5项目律师文中言论之意图和行为只是对项目有关美国移民法之法律后果进行评估而非美国联邦或各州有关证卷法意义上的“finding or soliciting”investors之意图和/或行为。



   胡德翰律师是全美唯一的一位彻底改变现有投资移民游戏规则只代表投资人的利益并要求项目免除管理费(又叫签约费一般四万到六万美元)的律师,是全美最早做投资移民的专业移民律师之一也是极少几个有申请过地区中心经验的美国律师之一,全程参与移民局有关EB5 投资移民的各种会议(包括投资移民政策制定等咨商会议),对投资移民的法律制定及对投资移民的发展走向和具体政策解读有全面准确的掌握, 是目前为止全美唯一对投资移民的最关键要素“就业机会”的经济学分析进行过专门研究并全面掌握移民局认可的经济模型IMPLAN 和 RIMS II 的应用的律师。


    如您或您的亲戚朋友有需要投资移民服务请与胡律师联系,电话:纽约(718)888-0399,洛杉矶(626)280-5868,拉斯维加斯 (702)368-6688, 旧金山(415)992-8804,广州(020)3885-3100,北京(010)5772-3110, 上海(021)6208-6682 QQ(视频)及微信:1770400833, Skype:hu_lawyer,www.hoolaw.com
 
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